Expulsion d'un locataire : procédure, étapes et délais

L’expulsion d’un locataire suppose une décision de justice, jamais une initiative du bailleur. La procédure enchaîne un commandement de payer délivré par commissaire de justice, une assignation devant le juge des contentieux de la protection, un jugement, puis un commandement de quitter les lieux. Comptez plusieurs mois, souvent davantage.

Ce qui autorise un bailleur à demander l’expulsion

Aucun motif ne dispense du passage devant un juge. Une expulsion d’un locataire sanctionne un manquement contractuel constaté judiciairement, ou le maintien dans le logement d’un occupant dont le bail a régulièrement pris fin. Trois situations alimentent l’essentiel de ce contentieux.

Les loyers et les charges impayés

Un retard isolé ne conduit jamais à une audience. Le bailleur agit quand la dette s’installe : plusieurs termes non réglés, un solde qui progresse, des relances restées sans effet. Les litiges locatifs entre propriétaire et locataire traversent presque toujours cette phase amiable, dont la trace écrite pèsera lourd devant le tribunal.

La créance ne se limite pas au loyer nu. Les charges récupérables, le dépôt de garantie non versé et, lorsque le bail le prévoit, le défaut d’assurance habitation entrent dans le champ des manquements visés par la clause de résiliation.

Les manquements au bail et le congé non respecté

Les troubles répétés, la sous-location interdite, les dégradations volontaires ou un usage non conforme des locaux justifient une demande de résiliation. Le juge apprécie alors la gravité du comportement, contrairement aux impayés où la clause du bail joue presque mécaniquement. Un voisinage exaspéré peut aussi agir de son côté sur le terrain du trouble anormal de voisinage, sur un fondement distinct du bail.

Dernier cas : le locataire resté dans les lieux malgré un congé valable. Un bailleur doit respecter un préavis de six mois pour une location vide et de trois mois pour un meublé, pour un motif de vente, de reprise ou légitime et sérieux, selon service-public.gouv.fr, mise à jour de juin 2026. Le locataire devient un occupant sans titre au terme du bail, ce qui n’autorise toujours pas son évacuation sans jugement. Les baux professionnels obéissent à une autre logique, exposée dans notre présentation du bail commercial.

La clause résolutoire et le commandement de payer

La clause résolutoire prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas de défaut de paiement. La loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, loi n° 2023-668, la rend obligatoire dans les baux d’habitation à usage de résidence principale, d’après l’analyse juridique de l’ANIL. Sans clause, le bailleur reste recevable, mais il demande une résiliation judiciaire et supporte l’appréciation du juge sur la gravité du manquement.

Premier acte de la chaîne : le commandement de payer, signifié par un commissaire de justice. Il détaille le décompte de la dette, reproduit les mentions légales et ouvre un délai de régularisation. Un paiement intégral dans ce délai neutralise la clause et referme le dossier.

Le délai de six semaines et ce qu’il déclenche

Le délai est de six semaines pour les baux conclus depuis le 29 juillet 2023, contre deux mois pour les baux antérieurs, précise l’ANIL. Cette réduction constitue le changement le plus concret apporté par la loi de 2023 à la chronologie du contentieux locatif.

Le commissaire de justice signale la situation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, la CCAPEX, lorsque l’impayé atteint deux mois de loyer ou deux fois le montant du loyer mensuel, toujours selon l’ANIL. Ce signalement déclenche l’intervention des services sociaux, bien avant l’audience.

Ces six semaines se travaillent, des deux côtés :

• vérification ligne à ligne du décompte, notamment des charges non régularisées
• demande d’un échelonnement écrit auprès du bailleur ou de son gestionnaire
• saisine du fonds de solidarité pour le logement du département
• signalement à la caisse d’allocations familiales pour maintenir les aides au logement
• constitution des justificatifs de ressources à produire devant le juge

L’audience devant le juge des contentieux de la protection

Passé le délai sans régularisation, le bailleur fait délivrer une assignation. L’audience ne peut se tenir avant un délai de six semaines à compter de sa réception par le locataire, selon service-public.gouv.fr et l’ANIL. Cet intervalle existe pour laisser le temps aux dispositifs de prévention de produire leurs effets.

Le juge des contentieux de la protection détient une compétence exclusive sur les baux d’habitation. La saisine se fait devant le tribunal judiciaire ou le tribunal de proximité du lieu où se situe le bien loué, la procédure est orale et l’avocat n’est pas obligatoire, indique service-public.gouv.fr dans sa fiche mise à jour le 11 septembre 2026. Pour les demandes dont le montant reste inférieur à cinq mille euros, une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative précède la saisine.

Le diagnostic social et financier

Un opérateur désigné réalise un diagnostic social et financier, transmis à la CCAPEX avant l’expiration du délai de six semaines, selon l’ANIL. Le document décrit la composition du foyer, ses ressources, l’origine de l’impayé et les aides mobilisables.

Le juge s’appuie largement dessus. Un locataire qui a repris le paiement du loyer courant et engagé des démarches auprès des services sociaux aborde l’audience dans une position sensiblement meilleure qu’un locataire absent du dossier.

Ce que le juge peut décider

Le magistrat ne se borne pas à un choix binaire entre expulsion et rejet. Son jugement combine plusieurs mesures :

• constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion du locataire
• suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder des délais de paiement pouvant atteindre trois ans, selon service-public.gouv.fr
• condamner le locataire à régler l’arriéré, puis une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des clés
• écarter la demande quand le commandement de payer est irrégulier ou la dette éteinte

La suspension de la clause résolutoire mérite une attention particulière. Tant que le locataire respecte l’échéancier fixé, le bail survit ; le moindre défaut le fait tomber, et l’expulsion redevient exécutoire sans nouvelle audience.

Du jugement au commandement de quitter les lieux

Un jugement d’expulsion ne s’exécute pas seul. Il doit être signifié, puis relayé par un commandement de quitter les lieux délivré par commissaire de justice. L’expulsion ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant cette signification, rappelle service-public.gouv.fr, sur le fondement des articles L. 412-1 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Ce délai de deux mois n’est pas intangible. Le juge peut le réduire, voire le supprimer, notamment lorsque l’occupant est entré dans le logement par voie de fait ou fait preuve d’une mauvaise foi caractérisée.

Les délais de grâce du juge de l’exécution

Un locataire menacé d’expulsion saisit le juge de l’exécution pour obtenir un sursis. Le magistrat accorde un délai de grâce allant de un mois à un an, selon service-public.gouv.fr. Avant la loi du 27 juillet 2023, ce plafond atteignait trois ans : l’ANIL rattache cette réduction à l’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution.

Les délais légaux qui s’additionnent dessinent la véritable durée d’une procédure d’expulsion :

• six semaines après le commandement de payer avant toute assignation
• six semaines au minimum entre l’assignation et l’audience
• le temps d’audiencement du tribunal, puis le délibéré
• deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux
• jusqu’à un an de délai de grâce accordé par le juge de l’exécution
• deux mois laissés au préfet pour statuer sur le concours de la force publique

Additionnés, ces planchers expliquent qu’un dossier d’impayés se mesure en mois, rarement en semaines. Les durées d’audiencement varient fortement d’une juridiction à l’autre, et aucune moyenne nationale ne dispense d’interroger le greffe compétent.

Trêve hivernale, force publique et sort des meubles

Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut être mise à exécution, indique service-public.gouv.fr. Cette trêve hivernale suspend l’évacuation, pas la procédure : actes, audience et jugement se poursuivent, et le dossier reprend sa course au printemps. Plusieurs exceptions l’écartent, dont l’occupation par voie de fait, un relogement adapté aux besoins du ménage, ou une expulsion ordonnée par le juge contre un conjoint violent. Outre-mer, une trêve cyclonique peut s’y substituer selon les territoires.

Quand le locataire ne part pas volontairement, le commissaire de justice dresse un procès-verbal et sollicite le concours de la force publique auprès du préfet, qui dispose de deux mois pour répondre. Un refus explicite, comme un silence à l’issue de ce délai, ouvre droit à réparation au titre de l’article L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution, souligne l’ANIL. Le bailleur saisit alors le tribunal administratif dans un délai de deux mois.

Les postes de préjudice indemnisables sont précisés par un décret du 3 novembre 2025, dont l’ANIL cite la perte de loyers et de charges, la dépréciation vénale du bien, les frais de remise en état, les frais de commissaire de justice et le trouble dans les conditions d’existence.

Restent les meubles. Le procès-verbal d’expulsion inventorie les biens laissés sur place, et l’ancien occupant dispose de deux mois non prorogeables pour les récupérer, selon service-public.gouv.fr, qui renvoie aux articles L. 433-1 à L. 433-3 du code des procédures civiles d’exécution. Passé ce terme, leur sort est réglé par le commissaire de justice dans les formes prévues par ces textes.

Ce que le locataire peut encore obtenir

Se présenter à l’audience change souvent l’issue du dossier. Le juge apprécie une situation, des ressources, une capacité de remboursement : sans personne pour les exposer, il statue sur les seules pièces du bailleur.

Plusieurs leviers restent accessibles au locataire de bonne foi :

• un plan d’apurement négocié avec le bailleur, puis homologué à l’audience
• une aide financière du fonds de solidarité pour le logement du département
• le maintien des aides au logement, avec versement direct au bailleur
• des délais de paiement pouvant courir sur trois ans, si le loyer courant est repris
• un délai de grâce demandé au juge de l’exécution avant l’évacuation
• l’aide juridictionnelle, la procédure étant orale et sans avocat obligatoire

Une médiation ou une conciliation reste utile jusqu’au dernier moment, y compris après le jugement, pour organiser un départ échelonné plutôt qu’une évacuation par la force publique.

Un avertissement s’impose toutefois. La loi du 27 juillet 2023 a créé une amende de 7 500 euros pour l’occupant qui se maintient dans les lieux après une décision définitive d’expulsion, relève l’ANIL, qui la rattache à l’article 315-2 du code pénal. Le même texte réserve des exceptions, notamment pendant la trêve hivernale, en cas de demande de délai encore pendante et dans le parc social.

Les erreurs qui font échouer la procédure côté bailleur

Un dossier d’expulsion se perd rarement sur le fond, souvent sur la forme. Les irrégularités les plus fréquentes tiennent à la précipitation :

• agir par voie de fait, en changeant la serrure ou en coupant les fluides, ce que l’article 226-4-2 du code pénal sanctionne de trois ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende, selon service-public.gouv.fr
• assigner avant l’expiration du délai ouvert par le commandement de payer
• produire un décompte de dette approximatif, mêlant loyers, charges non régularisées et pénalités contestables
• délivrer un congé hors délai, sans motif admis ou sans les mentions exigées
• négliger le signalement à la CCAPEX et les dispositifs de prévention
• réclamer un loyer après la résiliation du bail, alors que seule une indemnité d’occupation est due

La dette survit au départ du locataire. Lorsque aucun jugement n’a encore chiffré la créance, une injonction de payer offre une voie rapide pour obtenir un titre exécutoire, avant de mandater un commissaire de justice.

Prochaine étape pour un bailleur : faire relire le bail et le décompte de la dette avant de lancer le commandement de payer, puisque ces deux pièces portent toute la procédure. Pour un locataire : réunir ses justificatifs de ressources et chiffrer une proposition d’échelonnement avant l’audience, seul moment où sa situation sera réellement examinée.