État des risques et pollutions : obligations et sanctions

L’état des risques et pollutions informe l’acquéreur ou le locataire des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques et du potentiel radon qui concernent un bien. Imposé par l’article L.125-5 du Code de l’environnement, il se remet dès la première visite, reste valable six mois et son absence autorise la résolution du contrat ou une baisse du prix.

Une obligation d’information née de la loi du 30 juillet 2003

Le dispositif d’information des acquéreurs et des locataires, dit IAL, trouve sa source dans la loi du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels, votée après la catastrophe industrielle de Toulouse en 2001. Son principe, codifié à l’article L.125-5 du Code de l’environnement : nul ne doit acheter ni louer un bien sans connaître les risques majeurs qui pèsent sur lui.

Le document a changé plusieurs fois de nom, source fréquente de confusion. ERNT à l’origine, puis ERNMT, puis ESRIS, il devient ERP, pour état des risques et pollutions, en 2018. La réforme portée par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 et le décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022 l’a rebaptisé une dernière fois : le formulaire officiel s’intitule désormais « état des risques ». La pratique conserve l’acronyme ERP, et le principe du document reste identique.

Le champ d’application est large. Sont visées les ventes comme les locations, les biens bâtis comme les terrains nus, les logements comme les locaux professionnels. Côté vente, l’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation intègre l’état des risques au dossier de diagnostic technique remis à l’acquéreur, au même titre que le DPE ou le constat amiante. Côté location, le document s’annexe au contrat de bail écrit, quelle que soit sa nature. Un point distingue toutefois l’ERP des autres diagnostics : le vendeur ou le bailleur remplit lui-même le formulaire, sous sa propre responsabilité.

Communes et biens concernés : tout part du zonage

L’obligation ne dépend ni de la surface du bien ni de sa destination : elle découle du classement réglementaire de la parcelle. Chaque préfecture arrête la liste des communes concernées et la met à jour au fil des plans de prévention. Vérifier ce zonage à l’adresse exacte suppose de croiser plusieurs bases publiques, un travail que les professionnels du diagnostic ERP mènent quotidiennement pour sécuriser les dossiers avant signature, cartographie parcellaire à l’appui.

Le décret du 1er octobre 2022 fixe précisément les situations qui déclenchent l’obligation. Un état des risques s’impose quand le bien se situe :

• dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels prescrit ou approuvé, inondation ou mouvement de terrain par exemple ;
• dans le périmètre d’un plan de prévention des risques miniers ;
• dans le périmètre d’un plan de prévention des risques technologiques, autour des sites industriels classés ;
• dans une commune classée en zone de sismicité 2, 3, 4 ou 5, la zone 1 restant seule exemptée ;
• dans une commune classée en zone 3 de potentiel radon, le niveau le plus élevé pour ce gaz radioactif naturel ;
• dans un secteur d’information sur les sols, qui signale une pollution avérée des terrains ;
• dans une zone exposée au recul du trait de côte, ajoutée par la loi Climat et Résilience de 2021.

Une seule de ces situations suffit. À l’inverse, un bien situé hors de tout zonage échappe à l’obligation. La vérification reste pourtant indispensable à chaque opération : le classement évolue avec chaque nouveau plan prescrit, et une commune exemptée une année peut ne plus l’être la suivante.

Le contenu attendu d’un état des risques conforme

Le formulaire réglementaire, téléchargeable sur Géorisques, se remplit à partir des données officielles de la commune et de la parcelle. Un document valable comporte plusieurs blocs d’information, chacun vérifiable par l’acquéreur ou le locataire.

• L’identification du bien et de la commune, avec les références de l’arrêté préfectoral applicable.
• Les risques pris en compte par les plans de prévention, naturels, miniers ou technologiques, avec leur état d’avancement, prescrit ou approuvé.
• Le zonage sismique de la commune, sur l’échelle de 1 à 5 fixée par le Code de l’environnement.
• Le classement au regard du radon, avec mention du niveau 3 le cas échéant.
• La situation du bien dans un éventuel secteur d’information sur les sols.
• L’exposition au recul du trait de côte, avec l’horizon temporel du phénomène.
• Les extraits cartographiques qui localisent le bien dans les zonages, pièce souvent oubliée et pourtant exigée.

S’y ajoutent les travaux prescrits par un plan de prévention : quand le règlement du plan impose des aménagements au propriétaire, l’état des risques indique s’ils ont été réalisés. Un formulaire incomplet vaut absence d’information, avec les mêmes conséquences juridiques.

Le cas particulier des sinistres indemnisés

Une obligation distincte complète le dispositif, prévue elle aussi par l’article L.125-5. Le vendeur ou le bailleur qui a connaissance de sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles ou technologiques sur le bien doit en informer l’autre partie par écrit. Pour une vente, cette information figure dans l’acte authentique lui-même. Une inondation indemnisée par le régime des catastrophes naturelles et passée sous silence engage la responsabilité du vendeur, même si l’état des risques est par ailleurs irréprochable.

De l’annonce immobilière à la signature : le bon tempo

Depuis le 1er janvier 2023, l’information sur les risques intervient beaucoup plus tôt dans la transaction. Le calendrier issu du décret du 1er octobre 2022 se déroule en trois temps.

L’annonce d’abord. Toute annonce de vente ou de location d’un bien soumis à l’obligation porte la mention « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ». La règle vaut pour les annonces des professionnels comme pour celles des particuliers, en ligne comme en vitrine d’agence.

Vient ensuite la première visite. Le vendeur ou le bailleur remet l’état des risques au candidat acquéreur ou locataire dès cette visite, et non plus au moment de la signature. L’objectif du législateur : que le risque pèse dans la décision, pas qu’il soit découvert une fois le choix arrêté.

La signature enfin. Le document s’annexe à la promesse de vente, à l’acte authentique ou au bail, et il est actualisé si les informations ont évolué entre la visite et la signature. Sa durée de validité est de six mois : un état des risques plus ancien au jour de l’acte doit être refait, même si rien n’a changé sur la commune.

Le circuit complet d’une vente, de l’offre au rendez-vous notarial, est détaillé dans notre guide des étapes clés d’une transaction immobilière. Côté location, l’obligation concerne chaque nouveau bail écrit, y compris le bail commercial : le locataire commerçant reçoit la même information que le locataire d’habitation, et son absence nourrit les litiges entre propriétaire et locataire bien après l’entrée dans les lieux.

Défaut d’information : une sanction civile lourde

L’article L.125-5 fixe lui-même la sanction : l’acquéreur ou le locataire privé de l’information peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. La vente peut donc être anéantie des années après la signature, ou le prix révisé à la baisse, parfois dans des proportions substantielles.

La jurisprudence applique ce texte avec rigueur. Les juridictions sanctionnent l’absence pure et simple du document, mais aussi l’état des risques daté de plus de six mois au jour de l’acte, le formulaire non signé par les parties ou l’oubli des sinistres indemnisés. Point notable : les juges n’exigent pas de l’acquéreur qu’il démontre un préjudice distinct, le défaut d’information suffit à ouvrir la sanction prévue par le Code de l’environnement.

D’autres fondements s’ajoutent selon les circonstances. Un vendeur qui connaissait un risque précis et l’a tu s’expose à une action pour dol, avec nullité de la vente et dommages et intérêts à la clé. Le silence sur un désordre déjà causé par un risque naturel, des fissures liées à un mouvement de terrain par exemple, rejoint le terrain du vice caché immobilier, avec son propre régime de recours. Les deux actions se cumulent parfois dans un même dossier.

Le coût d’un contentieux de cette nature grimpe vite : expertise, avocat, procédure au fond. Une assurance protection juridique couvre fréquemment ces frais, à vérifier dès le premier différend. Pour le vendeur comme pour le bailleur, la conclusion pratique est simple : un formulaire gratuit, rempli en quelques minutes, écarte un risque contentieux sans commune mesure avec l’effort demandé.

Faire établir le document sans erreur

Deux voies coexistent pour produire un état des risques valable. La voie publique repose sur Errial, le service en ligne adossé à Géorisques : la saisie de l’adresse du bien génère gratuitement un document pré-rempli à partir des données officielles. L’outil, développé par les pouvoirs publics, couvre la majorité des situations courantes.

Le pré-remplissage automatique connaît cependant des limites. La responsabilité du contenu reste celle du vendeur ou du bailleur, jamais celle de l’outil. Une adresse mal géolocalisée, un plan de prévention prescrit entre deux mises à jour des bases, une parcelle en limite de zonage : ces cas de figure produisent des documents inexacts en toute bonne foi. Le déclarant signe pourtant, et assume.

Confier la production du document à un diagnostiqueur certifié prend alors tout son sens, en particulier quand le bien se situe dans une commune multi-risques ou en bordure de périmètre. Le professionnel engage sa responsabilité et son assurance sur l’exactitude du zonage retenu, la cartographie annexée et la validité du formulaire au jour de la signature.

Prochaine étape avant toute mise en vente ou en location : vérifier le classement de la commune dans les arrêtés préfectoraux, générer ou commander l’état des risques, puis contrôler sa date à l’approche de la signature. Trois vérifications, dix minutes, et un contrat à l’abri de la résolution.